住宅ローンの返済で家計を破たんさせないために、覚えておきたい大切なこと

家を買ったとたんお金が貯められなくなった。
住宅ローンに追われて、貯金どころではない・・・

夢のマイホームを買ったのに、そんな悲しい状態だけは避けたいものですよね。

わたしが住宅を購入するときに、いちばん最初に考えたことは、

いまの暮らしを圧迫するような住宅ローンの返済額は避ける。

・・・と、いうことでした。
住宅ローン返済貧乏には、絶対に陥りたくない。

では、この「住宅ローン返済貧乏」に陥らない家計にするために、夢のマイホームをどういった手順で購入していくべきなのでしょうか。

先に物件は見ない。返済シミュレーションをしっかり行う

いちばん最初に、モデルルームやオープンハウスなどに足を運んでいませんか?

モデルルームはきれいですし、こんな部屋が手に入るなら、少々高くでもローン返済がんばれるよね!って思う気持ちがムクムクと出てきます。

購入したい気持ちがどんどん高まってしまい、これくらいローン組んでも大丈夫だよね、一生ものだし・・・と考えて、無理なローンを組んでしまうことも。

あなたの年収ならこれくらい大丈夫ですよ!
この物件は目玉なので、すぐに売れてしまうかもしれません。

不動産会社の営業も、そんな言葉をドンドン投げかけてきます。
心が揺らいでしまうんですよね。
そして、判断を焦ってしまったりも・・・
 
いやいや、そんなこと、わたしは大丈夫だから!!・・・なんて思ってしまったら要注意!

不動産会社は、とっても親身になって返済計画の相談に乗ってくれます。
・・・そう、とても親身になって何度も電卓をたたいてくれるんですよ。

いくらまで借り入れができて、毎月○万円になるから、じゅうぶん返済していけますよ!って言ってきます。
 
まさにこれが、破たん確率がとたんにアップする要因なのです。

借り入れできる金額と、返済できる金額は大きく違います

社会的属性や他からの借り入れに問題がなければ、銀行は、税込年収に対して返済利率25%から、最大35%まで貸してくれます。
(ほかに借金がない場合。ほかに借金があるとそれを含めた返済利率に。)
 
返済利率35%は、年収が500万円の場合で、1年間の返済額が175万円になります。

これは、ボーナス払いなしで毎月14.5万円の返済額なんです。
総返済額は6,000万円超え。
 
●税込年収別一覧表
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もし、借り入れできる金額を基準に物件を選んだとしたら・・・
身の丈に合わない超高級物件になってしまうことは、間違いありません。

マンションやすでに建築済みの物件であれば、借り入れ金額だけで選ぶことも少ないと思います。
しかし、新築の場合はとくに気をつけておきましょう。

税込年収にだまされるな!大切なのは「手取り月額」です。

借り入れることができる金額は、税込年収で計算されます。
税込年収は、社会保険などが引かれる前の年収です。

税込年収が500万円なら、社会保険など税金を引いた税引き後の支給額(手取り)は、おおむね360~370万円前後。

これを12ヶ月で割ると、税引き後の毎月の手取りは30万円前後ですよね。

年収500万円でMAXで借り入れた場合、手取り30万円に対して14.5万円のローン返済になる・・・と考えると、どうでしょうか?

仮に、ボーナスが年間80万円支給されている上での手取り360万円ならば、360万円-80万円=280万円。
そうすると、毎月の手取り額は23.3万円になります。

23.3万円から14.5万円という返済額は、かなり家計負担が重いものになってしまうことがわかります。

住宅ローンを借り入れるときに最も大切なことは、

毎月の「手取り額」を基準に返済額を考えること

借り入れできる額から考えるのではなく、毎月無理なく支払っていける金額を頭に入れておくことが大切なのです。

理想的な返済利率は?

そこで、手取りに対して理想的な返済利率を掛けて計算してみました。

●手取り別一覧表
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(太字の手取り23万円は、わが家の理想割合。)

わかりやすいように、住宅ローン返済後に残るお金(生活費)も出しています。

理想的な数値とはいえ、手取りが下がると生活費にかけるお金も少なくなり、やりくりが大変になります。

生活費を忘れてはダメ!家を買えば支出は増えます。

ここまで「理想の割合」をもとに計算してみましたが、生活費と貯金を無視して、ローンの返済計画を立てることはできません。

生活費を削ることは、なかなか容易なことではありません。
貯金だって、削りたくはないはずです。

わが家も、これから子どもにもお金がかかってくるのはわかっています。
収入の多くを住宅ローンだけにつぎこむことはできません。

さらに、家は買ったら終わりではありません。

ほかに固定資産税修繕費火災保険などの支払いもあります。
これを毎月の収入からやりくりする必要がありますので、いまの生活費よりも、確実に支出は増えることになります。

それもふくめて、しっかりと考えてみましょう。

収入-(先取り貯金+生活費)=住宅に使えるお金

まず、毎月の貯金や必要な積立額を出してみます。
次に、いまの生活費を出していきます。
 
毎月の手取りから、この2つを引いたお金が、住宅ローンの返済として使えるお金ということになります。
 
例)手取り30万円で生活費に18万円が掛かっている。
貯金と積立てで毎月5万円ほど必要。

30-(18+5)=7万円が、住宅ローンに使えるお金になります。
 
マンションの場合は、管理修繕積立金と、車を保有しているなら駐車場代もかかりますよね。
それが、毎月2.5万円ならば、さらに7万円から2.5万円を引く必要があります。
 
最終的に残ったお金は、4.5万円。
これが、実質住宅ローンに掛けられるお金です。

住宅ローンで破たんしないために。

 
先に物件を決めてしまったり、銀行が貸してくれる金額をもとに決めたり、一般的に理想とされる返済利率で決めると、家計はあっという間に火の車になります。

家賃並みの返済で家が買えますよ!なんて甘い言葉も、うのみにしてはいけません。
 
大切なのは、
 
物件を先に選ばない!
家計に無理なく返済できて、かつ、貯金もできるのかどうか。

 
住宅ローンで破たんしないためには、生活費から逆算して、無理なく買える物件を選ぶということが、とても大切なことなのです。
 
それがわかるまで、しっかりとシミュレーションをすることが大事なのです。

借り入れ先で数百万円が変わる!住宅ローンも比較しよう

家計のシミュレーションをし、借り入れられる金額が分かってきたら、次に決めるのは借り入れ先です。

住宅ローン金利を調べている人は多と思いますが、「諸費用」までしっかり比較していますか?
諸費用も金融機関で大きく違います。

不動産会社から紹介してくれる住宅ローンだけではなく、他の金融機関のローンも検討できます。

また、仮審査は1社しか受けられないわけではありません。
見積もりと同じで、仮審査は何社受けてみても大丈夫ですから、じっくりと検討しておきましょう。

こちらのサイトから、複数の仮審査を同時に受けることができます。

住宅ローンを賢く選ぶための一括審査申し込みサイト

実際に仮審査などの住宅ローン契約に関する書類を書いてみるとわかるのですが、なんせ記入する項目が多いんですよ!

記入するためにこちらで用意する書類もたくさんあります。

忙しい時間をやりくりしての手続きになると思うのですが、一括見積もりサイトは、仮審査用の地味な入力作業を大幅に短縮できます。

活用してみてくださいね。

一生ものの住宅選びで失敗しないために、シミュレーションと住宅ローンの比較はしっかりと準備していきましょう!

あなたのシェアが、励みになります。

ABOUTこの記事をかいた人

小松ゆみ(ゆみちん)

1980年生まれ。結婚・妊娠を機に家計管理を研究しはじめた元・浪費家。山口県出身、千葉在住の家計管理&片付けブロガー。「お金と部屋はリンクしている」ことに気づいてから、家計と部屋の整理術の研究をしています。 ファイナンシャルプランナー3級と整理収納アドバイザー1級を取得。